Op 20 december 2024 maakte de Hoge Raad een historische uitspraak die duizenden Nederlandse eigenaars van een tweede woning direct raakt: ongerealiseerde waardeveranderingen van onroerend goed moeten wel worden meegenomen bij de berekening van het werkelijk behaalde rendement in box 3. Maar er is een grote, en voor veel mensen verrassende, uitzondering: het voordeel van eigen gebruik blijft op nihil gesteld. Dat betekent: als je je tweede woning zelf bewoont en niet verhuurt, mag je geen huurwaarde claimen — en dat is goed nieuws. Maar de stijging van de WOZ-waarde van je huis? Die telt. En dat kan flink oplopen.
Hoe werkt het nu precies?
De Hoge Raad bepaalde in arrest ECLI:NL:HR:2025:1176 dat het werkelijk behaalde rendement in box 3 niet alleen bestaat uit huurinkomsten of dividend, maar ook uit de waardeverandering van bezittingen. Voor woningen wordt dat bepaald aan de hand van de WOZ-waarde aan het begin en het einde van het kalenderjaar. Dus als je in 2024 een woning had met een WOZ-waarde van €400.000 en die steeg naar €430.000 eind 2024, dan telde die €30.000 als winst — ook al heb je die niet verdiend, niet verkocht, niet opgepakt. Dat is nieuw. En het is belangrijk. Want voorheen stelde het Gerechtshof dat ongerealiseerde winsten buiten beschouwing moesten blijven. Dat leidde tot lagere belastingen. De Belastingdienst ging in cassatie — en won.Wat met het voordeel van eigen gebruik?
Hier komt de knoop. De Hoge Raad stelt duidelijk: het voordeel van eigen gebruik van een tweede woning — dus de hypothetische huur die je zou hebben ontvangen als je het had verhuurd — wordt op nul gesteld. Waarom? Omdat het bepalen van die huurwaarde, volgens de rechters, een keuze is die alleen de wetgever mag maken. Niet de rechtbank. Niet de Belastingdienst. Alleen de Tweede Kamer. En dat is een cruciale afstand van eerdere voorstellen waarin een forfaitaire huurwaarde zou worden ingevoerd. Tot en met 2025 blijft het dus zo: je mag je tweede woning zelf gebruiken, en je betaalt geen extra belasting voor dat voordeel. Dat is een verademing voor veel gezinnen die hun tweede woning als vakantiehuis of voor ouders gebruiken.Wat verandert er vanaf 2026?
Maar de toekomst ziet er anders uit. In mei 2025 diende de Staatssecretaris van Financiën het wetsvoorstel Wet werkelijk rendement box 3 in. Daarin staat: vanaf 1 januari 2026 wordt het eigen gebruik van een tweede woning forfaitair belast. Op basis van de WOZ-waarde. Met een percentage van ongeveer 3,35%. Dat betekent: als je woning in 2026 een WOZ-waarde heeft van €500.000, dan wordt er een forfaitair inkomen van €16.750 aangenomen — en daarover betaal je box 3-belasting. Dat is een enorme verandering. Maar het is ook een oplossing. Want de Hoge Raad had al eerder bepaald: de box 3-belasting mag nooit hoger zijn dan het werkelijk behaalde rendement. En als je geen huur ontvangt, maar je woning wel stijgt in waarde, dan is dat een ongelijkheid. De nieuwe regeling probeert dat te corrigeren.
Wat met buitenlands vastgoed?
De uitspraak geldt ook voor buitenlandse eigendommen. Als je een huis in Spanje of België bezit, dan telt de waardeverandering daar ook mee. En dat is belangrijk. Want veel Nederlanders hebben buitenlands vastgoed. De Hoge Raad bevestigde: ook daarvoor moet de waardeontwikkeling worden berekend — op basis van de lokale marktwaarde, maar vertaald naar euro’s. En dat alles telt mee bij het totale vermogen. De eerste €57.684 (in 2025) is vrijgesteld. Bij een fiscaal partner verdubbelt dat. Maar boven dat bedrag? Dan geldt de nieuwe regel: wat je werkelijk wint, dat betaal je. Niet meer, niet minder.De praktische impact: een voorbeeld
Stel: een belastingplichtige bezit een tweede woning met een WOZ-waarde van €380.000 aan het begin van 2024. Eind 2024 is die gestegen naar €420.000. De waardestijging: €40.000. Geen huur, geen inkomsten. Maar de Belastingdienst zegt: je hebt €40.000 aan waardeverandering behaald. Daarbovenop: de rente op je spaargeld, dividend op je aandelen — alles telt. In de betrokken zaak kwam het totale werkelijk rendement uit op €103.054. Het Gerechtshof had dat verlaagd, omdat het de waardestijging uitsloot. De Hoge Raad zei: nee. Dat is onderdeel van het rendement. De belasting moet daarop worden berekend. Dat betekent voor veel mensen: hogere aanslagen. Maar ook: meer rechtvaardigheid. Want wie een woning koopt en de waarde stijgt, betaalt nu eerlijker.
Wat is er nog onduidelijk?
Er zijn nog vragen. Wat als je de woning in juni verkoopt? Hoe bereken je dan de waardeverandering? En wat als je in mei een nieuw huis koopt? Dan is de WOZ-waarde van het vorige jaar niet relevant. De wetgever is momenteel bezig met het oplossen van deze praktische knelpunten. Ook de invloed van schulden op het vermogen is nog niet volledig uitgewerkt. En hoe verhoudt de WOZ-waarde zich tot de werkelijke marktwaarde? Dat blijft een bron van discussie. Maar één ding is duidelijk: de box 3-regels zijn nu voor het eerst echt gebaseerd op wat mensen werkelijk verdienen — of verliezen — en niet op een willekeurig forfait.Wat betekent dit voor jou?
Als je een tweede woning hebt en die niet verhuurt: goed nieuws. Je betaalt in 2025 nog geen extra belasting voor het gebruik ervan. Maar de waarde van je huis stijgt? Dan moet je rekening houden met een hogere belastingaanslag. Vanaf 2026 verandert het alles: dan wordt je eigen gebruik belast — als een soort huur, maar dan forfaitair. Dat betekent: als je woning sterk in waarde stijgt, kan je belasting ook stijgen — zelfs als je niets verhuurt. De wetgever probeert een evenwicht te vinden tussen rechtvaardigheid en praktische haalbaarheid. Maar het is een balans die niet makkelijk valt.Frequently Asked Questions
Moet ik nu meer belasting betalen als mijn tweede woning in waarde stijgt?
Ja, als je een tweede woning bezit en die niet verhuurt, dan telt de stijging van de WOZ-waarde vanaf 2024 mee in je box 3-inkomen. Dat betekent dat je belasting kan stijgen — zelfs als je geen huur ontvangt. De eerste €57.684 (2025) is vrijgesteld, maar boven dat bedrag wordt de waardestijging belast. Dit geldt ook voor buitenlands vastgoed.
Waarom wordt het voordeel van eigen gebruik niet belast tot 2025?
De Hoge Raad oordeelde dat het bepalen van een hypothetische huurwaarde voor eigen gebruik te veel keuzes vereist — en dat alleen de wetgever mag beslissen. Tot 2025 blijft het daarom op nul gesteld. Vanaf 2026 komt er een forfaitaire belasting van 3,35% over de WOZ-waarde, maar dat is een politieke keuze, geen rechterlijke.
Hoe wordt de waardeverandering van buitenlands vastgoed berekend?
De waardeverandering van buitenlands vastgoed wordt bepaald op basis van de lokale marktwaarde, omgerekend naar euro’s. De Belastingdienst accepteert officiële taxaties of marktwaarden uit het betreffende land. Dit telt mee bij het totale vermogen en kan de box 3-belasting verhogen — net als bij Nederlandse eigendommen.
Wat gebeurt er als ik mijn tweede woning in de loop van het jaar verkoop?
Dat is nog niet volledig geregeld. De Hoge Raad heeft dit niet behandeld. De wetgever onderzoekt nu hoe de waardeverandering moet worden berekend bij tussentijdse verkoop of aankoop. Mogelijk wordt de gemiddelde WOZ-waarde gebruikt, of een proportionele berekening. Voor nu geldt: als je de woning het hele jaar bezit, wordt de begin- en eindwaarde gebruikt.
Is het nu veiliger om een tweede woning te kopen?
Niet per se. Als de waarde stijgt, betaal je meer belasting. Maar als je een woning koopt met een lage WOZ-waarde en die stijgt snel, kan de belasting ook snel toenemen. Vanaf 2026 wordt zelfs het eigen gebruik belast. De investering is dus minder aantrekkelijk geworden — tenzij je de woning verhuurt en daarmee inkomen genereert.
Wat gebeurt er als de WOZ-waarde daalt?
Dan mag je dat verlies ook afdragen. De Hoge Raad heeft bevestigd dat zowel waardestijgingen als -dalingen meetellen. Als je woning in waarde daalt, verlaagt dat je box 3-inkomen — en daarmee je belasting. Dat is een belangrijke verbetering ten opzichte van het oude systeem, waar verliezen werden genegeerd.